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[楼市动态] 今年已诞生152个地王 什么在支持地价如此疯涨

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发表于 2016-6-7 09:56:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
过去的5个月全国各地诞生了152个“地王”。地王这一话题又成了全国最有热度的新闻。那么,问题来了,什么样的逻辑支撑地价如此疯涨?社科院学部委员、著名经济学家李扬日前在《中国投资发展报告(2016)》发布会上指出,最近这些城市房价上涨,是一些调控者和开发商共谋搞上去的,因为地方政府卖不了地,开发商卖不了房,政府没有财政收入,大家都不好。

据媒体报道,6月2日,北京共计拍出三宗“小地王”。其中,最值得注意的是延庆一地块,经中原地产首席分析师张大伟测算,楼面价达3.1万元/平方米。然而,在延庆楼市销售史上,别墅销售超过2万元/平方米的只有37套,普通住宅销售超过2万元/平方米的只有1套,超过3万元/平方米的有3套。地价是房价的3倍。

对此,中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示,此前信贷大幅放宽大量流入房地产行业是导致如今土地市场火爆的一大原因。简而言之,地产商们突然发现手头不差钱了,自然不惜砸重金抢地。

据澎湃新闻报道,刘元春分析,近来房企频频高价竞拍一二线城市土地,一定程度上确实是对一二线城市的房地产市场抱有较高预期。“一方面是对城市发展的看好;另一方面,是对当地政策的预期,认为当地政府土地政策很可能会越来越紧,所以加紧拍地。”刘元春解释,一些地方政府财政目标达到后,确实不再加大土地供应量,由此当地土地便供不应求,地价也由此水涨船高。

但除了对市场的判断之外,刘元春认为,房企天价拍地的另一大原因则是由于货币供应量的加大、信贷的宽松。

根据央行公布数据显示,今年一季度人民币贷款达到了4.6亿元,创下历史同期最高水平。同样由央行发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》则显示,房地产开发贷款余额同比增长13%。经济学家的共同观点是,信贷的宽松让房企突然变得“不差钱”了,投资的力度也由此转为激进。

刘元春进一步解释,由于当前整体流动性过剩,许多房企不愁信贷资金,在看涨一二线城市房价的大环境下,自然就不惜重金拍地了。“另外,从去年下半年至今年年初,房地产销售持续火爆,许多房企的资金流也因为销售业绩得到很大程度改善,这让他们有更多钱用于再去拍地。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊说。

值得一提的是,近期各地涌现的所谓“地王”中不少由国企、甚至央企制造,对此刘元春分析,相比不少民营企业来说,国企在信贷上的约束更少,它们更多地受益于此前的货币政策,可以更容易地在整体流动性过剩的大背景下获得信贷资金。也正是因此,这些国企、央企更有底气去用天价争地。

“从银行的角度来说,放贷给民营企业依然比较谨慎。”章俊说,银行更愿意把钱贷给还贷能力更强的央企,这就让央企更不差钱了。但刘元春也指出,国企扎堆地选择投资房地产市场,也反映了当下投资渠道狭窄的无奈:流动性虽然过剩,但实体经济却缺乏好的投资领域,“有钱没处花”,于是这股热钱又一窝蜂地涌进房地产市场。

但刘元春和章俊都强调,房企天价拍地现象的频频涌现绝不是一件值得欢呼雀跃的事,恰恰相反,这可能导致严重的恶性循环:经济转型难以实现,泡沫却越来越大。

“房地产企业用这么高的价格拿地,未来房价真的能涨到这么高吗?我认为概率很小,也就是说,对房地产企业来说有很高的风险。”刘元春说,近年来一些二三线城市房企面临破产的案例并不在少数,也正是因此,大批房企继续以天价博一二线城市房价不断飞涨,这也可能只是一厢情愿。

“我不能百分之百地说房价一定不会继续暴涨,但谁都知道不可能涨到天上,现在很多一线城市也有很大的存量,房价无限制地涨下去泡沫总会破的。”刘元春说。

章俊的判断是:这一轮房地产热潮已经透支了未来两三年的市场空间。他同样认为房企以激进态度拍地未必有利润空间。也就是说,今天房企们鼓吹的未来某地房价要达到多少高价才能保本,但未来房企们却未必能以保本价销售。

“当然,一二线城市因为存在着巨大的人口导入的潜力,将来未必会出现如今天三四线城市这样高库存难以消化的现象。但是房企们到底能不能赚钱?究竟能赚多少?这却很难说。”章俊认为,房企天价拍地也意味着未来亏本的风险大幅上升。

不得不提及的是,由于债务飙升地方政府卖地冲动不减反增。

搜狐财经思想库评论员陈君认为,监管机构从去年开始允许高成本的债务交换新允许的市政债券,财政部长楼继伟3月份表示,2016年大约有5万亿元借贷到期,到时需要置换成新批准的债券额度。全国人大批准地方政府出售1.18万亿新债务来帮助填补预算赤字。

债务压身,又加上实体经济形势不好,地方政府转而求得土地财政支持的动力爆满。光大证券首席经济学家徐高的研究也佐证了上面的描述,他认为整个经济里真正快速扩张债务的一个是房地产,一个是地方政府融资平台。


此外,经济发展畸形态势没有好转,银行被房地产和过剩产能绑架。

从2015年开始,银行不良贷款在慢慢变大,各家都倾向加大发贷量,让分母变大。根据《财新》报道,过剩产能源源不断获得“输血”。在煤炭、钢铁、水泥、平板玻璃、造船、光伏等多个过剩产能行业中,企业借新还旧问题突出。86家钢铁企业负债总额3.3万亿,绝大部分是银行贷款。

所以,当前国内银行体系的脆弱性应该是前所未有,这不仅表现为2015年利润急剧下降,也表现为银行不良贷款大幅上升,及银行中层员工大量地离职。2015年宇宙第一大行工行的净利润增速仅剩0.48%!2016年第一季度,中国银行业的不良贷款升至2.1万亿,总体不良贷款率突破2%生死线,警报拉响。

华泰证券分析师谢皓宇分析称,当前中国经济还在转型中,房地产仍然是支柱。经济转型成功,则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑,即便是一线城市也是如此。当前一线城市的房价已经脱离了购房者自身的收入轨道,而更多的是依靠首付款或者长辈的支持,很显然这样的购房方式不可持续,所以未来房价收入比迟早会下降。

如果经济转型成功,那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入,对房地产的支撑将加强。对于其他三四线城市来说,由于房价并不高,所以经济转型成功是为了激发更多的需求。
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